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浙江省司法厅


关于印发修订后的《浙江省律师事务所律师助理管理规定》的通知
浙司〔2005〕208号

各市司法局、省直律师协会：
现将修订后的《浙江省律师事务所律师助理管理规定》印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请与省厅律师管理处联系。


二〇〇五年十月二十四日


浙江省律师事务所律师助理管理规定

第一条 为了加强和规范我省律师行业辅助人员管理，培育法律服务后备力量，维护法律服务市场正常秩序，依据《中华人民共和国律师法》和司法部相关规章，制定本规定。
第二条 本规定所称律师助理，是指受聘于律师事务所，尚未取得律师执业证书，在律师指导下从事辅助性法律事务工作的人员。
第三条 拥护中华人民共和国宪法并符合下列条件的人员，律师事务所可以选聘为律师助理：
（一）具有律师资格、法律职业资格，拟通过实习从事律师职业或者无律师资格、法律职业资格，具有高等院校法学专业本科以上学历，专职协助律师办理法律事务；
（二）品行良好，身体健康；
（三）无《中华人民共和国律师法》第9条规定的情形。
第四条 律师助理可以办理以下事项：
（一）协助律师处理法律顾问事务；
（二）协助律师办理刑事、民事、行政诉讼案件；
（三）协助律师办理各类申诉案件；
（四）协助律师办理非诉讼法律事务；
（五）解答法律咨询，代写诉讼文书和其他法律事务文书。
第五条 律师事务所聘用律师助理，应当与律师助理订立实习合同或者劳动合同，明确双方的权利义务。其中劳动合同应当订立社会保障条款。
第六条 律师助理持《浙江省律师助理证》从事法律事务的辅助工作。《浙江省律师助理证》分为实习、专职两类，实习类证颁发给从事实习的律师助理；专职类证颁发给无律师资格或者法律职业资格的专职律师助理。
《浙江省律师助理证》由省司法厅印制，地级市或者省直律师协会审核颁发。
第七条 申请领取律师助理证，由律师事务所向所属律师协会或者律师协会联络组提交申请材料。向律师协会联络组提交的，由联络组报送至地级市律师协会审核。
申请材料包括：律师助理本人填写的《浙江省律师助理证申请登记表》、身份证、学历证书、劳动合同或者实习合同。申请实习类证的，还需提 供律师资格证书或者法律职业资格证书复印件。
第八条 律师事务所应当自领取律师助理证之日起10日内，将实习律师助理申领律师助理证的材料报主管司法行政机关备案。省直律师事务所可以在申领律师助理证的同时向省直律师协会备案。
接受备案的司法行政机关和省直律师协会应当将实习律师助理申领律师助理证的材料逐级报送省司法厅备案。
第九条 持专职类证的律师助理取得律师资格、法律职业资格后开始实习的，应当换领实习类证。
第十条 律师事务所应当指派具有三年以上执业经历、政治思想好、业务素质较高、在近三年执业活动中未受过行政处罚或者行业处分的律师指导律师助理。
第十一条 律师事务所不得指派、允许律师助理独立办理本规定第四条第（一）至（四）项法律事务或者在法律事务文书上署名；
不得采用出具或者提供律师事务所介绍信、律师服务专用文书、收费票据等方式为律师助理违法执业提供便利；不得为律师助理印制律师名片、标志或者出具其他有关律师身份的证明。
第十二条 律师事务所应当制订律师助理管理的专门制度，规范律师助理的执业行为，教育律师助理遵守律师行业的职业道德和执业纪律，发现律师助理印制律师名片、标志或者出具律师身份证明等行为，应当及时予以制止。
律师事务所应当督促实习类律师助理保证实习时间和效果。
第十三条 律师助理工作每满一年，律师事务所应当对其思想品德、业务能力和工作态度作出鉴定。
第十四条 律师事务所违反本规定的，由省司法厅依法作出相应的行政处罚。
第十五条 律师事务所的主管司法行政机关或者省直律师协会一经发现律师事务所有违反本规定行为的，应当将调查核实的材料报省司法厅。
第十六条 本规定自发布之日起施行。2004年7月20日发布的《浙江省律师事务所律师助理管理规定》同时废止。


逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。