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山西省太原市人民政府


太原市商品房预售实行许可证的若干规定
太原市人民政府令第8号


　　第一条　为了规范商品房预售行为，促进房地产业的健康发展，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本规定。

　　第二条　凡在太原市行政区域内预售商品房的单位（包括三资企业）和房地产市场管理部门均应遵守本规定。

　　第三条　太原市城市建设管理委员会是太原地区房地产综合开发的行政主管部门。市房地产管理局是商品房预售管理的职能部门，负责办理《商品房预售许可证》的有关手续，报经市城建委核准后发放。

　　第四条　房地产开发经营单位（包括三资企业）向境内外预售商品房，必须申请办理《商品房预售许可证》。

　　第五条　申办《商品房预售许可证》应具备下列条件：

　　1、申办单位应具有本市的《城市综合开发资质证书》或《涉外房地产项目开发资格证书》和工商行政管理部门核发的《营业执照》。

　　2、建设项目已取得商品房建设计划、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》或《征用土地通知书》、《城市房屋拆迁许可证》、《建设工程规划许可证》、《准予施工通知单》等，并办理了工程质量监督手续。

　　3、旧城改造项目已完成拆迁，回迁楼已开始建设并落实了回迁安置方案。

　　4、预售商品房已完成该建筑物建设总投资20％以上或基础工程已完成，并确定了工程竣工日期和商品房交付使用日期，预售单位与银行签订了预售款监管方案。

　　5、具有相应的房屋售后管理、维修和服务保证措施。

　　第六条　凡有回迁安置任务的房地产开发经营单位，商品房预售面积一般不超过50％。回迁安置任务落实后，方可售出其余部分。

　　第七条　预售商品房的房价款必须存入太原地区建设银行或工商银行，由开户银行监督使用。

　　第八条　商品房预售时，买卖双方应签订商品房预售契约。签约后在三十日内双方持契约和《商品房预售许可证》到房地产管理部门办理交易登记和产权登记备案手续。

　　第九条　售房单位预售商品房，应将其核发的商品房预售许可证悬挂在售房场所；制作售房广告和说明书时应载明《商品房预售许可证》号码。

　　第十条　未领取《商品房预售许可证》的单位，不得委托传播媒介发布商品房预售广告；广告发布单位不得接受无《商品房预售许可证》单位的委托作广告宣传。如有违反，对售房单位和广告发布单位各处以五万元至十万元罚款。

　　第十一条　未领取《商品房预售许可证》而进行预售商品房的，经查出，除责令其停止销售外，对买卖双方各处以成交房价款5％的罚款，并限期补办《商品房预售许可证》。拒不补办者，取消其开发资格。造成严重后果的，由开发单位以资产抵顶赔偿。触犯刑律的，依法追究刑事责任。

　　第十二条　依照本规定所罚款项全部上缴市财政。

　　第十三条　各郊县（市）区可参照本规定执行。

　　第十四条　本规定由太原市城市建设管理委员会负责解释。

　　第十五条　本规定自发布之日起施行。一九九三年一月一日至本规定发布前已预售的商品房，参照本办法于一九九三年十一月十五日到十二月十五日到太原市房地产管理局办理补证手续。


注：根据《常州日报》2011年3月15日报道，本案被评为2011年常州市3.15十大维权案例之一。

2006年8月，消费者吴某为自己家庭需要，准备购买一台电视机。吴某在选择电视机前进行了大量的调查和对比工作，被三星公司推出的“三星PS42C7S等离子电视机”所吸引，吴某发现三星公司宣传该款电视机具有超长的使用的寿命，并且在宣传中使用了“用户平均每天观看6小时的情况可以使用27年（60000小时），再不用担心产品的使用年限问题，尽情享受高品质的现代生活”的内容，三星公司的上述宣传，出现在其官方网站以及其他众多家电类的信息网站上。

随后，吴某到本市大型家电卖场金太阳电器湖塘店，了解电视机的相关情况，在三星电视机专柜，销售人员在向吴某介绍该款产品的时候，同样着重说明了该款电视机具有超长使用寿命的特点，并且也引用了上述宣传的内容。经过比较详细的对比后，吴某最终在金太阳电器湖塘店购买了该款电视机，价格为11900元。

2009年10月，吴某购买的电视出现了故障，无法使用，于是电话联系三星公司售后服务部门并报修。经三星公司售后服务工程师检测后，发现该电视机的屏幕不良，需要更换，并且由于该电视机已经超出国家“家电三包期限”，更换维修的费用应由吴某承担，费用约为7000元左右。

刚出三包，电视就出现了这么严重的问题，并且维修的费用这么高昂，吴某心痛之余，更产生了疑惑，当时买电视的时候，三星不是说这个电视有超长寿命的吗？怎么这一过三包就出这么大问题。于是吴某上网，搜索了这款电视机的介绍资料，发现当初网上的宣传内容依然存在，再次阅读后，吴某决定向三星要个说法，于是又致电三星公司的售后服务部门，要求对宣传的使用寿命进行解释，不料得到的答复却是三星公司只按照国家三包规定，对产品提供质保，无法按照宣传的60000小时超长使用寿命提供质量保证。为此，吴某不服气，多次与三星电子的售后服务部门交涉，均无结果。

看着自己花了高价买来的电视机成了放在家里的摆设，吴某心痛之余，对于三星公司的答复更加气愤。于是找到本律师，要求进行维权，并一再表示对于三星公司行为的愤慨，要求按照欺诈消费者追究三星公司的责任。

了解到上述情况后，本律师认为，鉴于吴某购买的电视机已经超过了国家“三包”期限，要维护自己的合法权益并追究三星公司欺诈消费的责任，关键在于三星公司对于该款电视机的宣传是否构成虚假宣传？能否按照《消费者权益保护法》的规定，以经营者追究三星公司的责任？

对于三星公司是否构成虚假宣传的问题。从吴某提供的材料看，均只是从一些家电资讯类网站上查到的产品介绍，并无三星公司官方网站上的宣传（尽管吴某确定购买电视当时，三星公司中文官网上是有相关的介绍的，但是目前从其中文官网上，根本查询不到该款电视机的信息），如何证明三星公司对于该电视做出了直接的宣传，是整理证据工作的重点。

对于能否以经营者追究三星公司责任的问题。目前我国的法律法规，对于“经营者”的具体定义并没有规定，但在司法实践过程中，均是将“经营者”理解为商品的销售者。而吴某是从金太阳电器湖塘店购买的电视机，所有的销售材料均表明是金太阳电器湖塘店是电视的销售者。如何将与吴某并不存在买卖合同关系的三星公司当作“经营者”并追究相关责任，是法律及事实分析的要点。

由于时间已经过去三年，并且家电产品更新换代的速度非常快，现在该款电视机的介绍都散落在很多家电资讯类的网站上，为增加宣传内容的可信性，本律师决定从国际ALEX排名较高的网站上进行搜索，选取“泡泡网”、“中关村”、“ 搜狐”等网站上的宣传了内容作为证据进行公证保全。同时在进行英语检索的时候，发现三星公司在阿联酋的英文网站上还保留了该款电视的介绍，其英文内容也是与中文一致的。随后，向常州公证处申请对上述网络证据进行了公证保全。

同时根据吴某的介绍，发现三星公司的售后服务部门在接听吴某电话时，对于其宣传的内容也是承认的，因此又采用了电话录音的方式，将三星公司售后服务人员承认更改该宣传的内容进行了录音。（值得注意的是，三星公司的售后服务人员对于吴某的信息进行了登记，在此后的电沟通中，售后服务人员一旦核实吴某的身份，就开始刻意回避了宣传内容，也不再承认）。

在完成了取证工作后，开始了诉状的准备工作。

1、关于三星公司是否构成虚假宣传的问题。

《消费者权益保护法》第十九条的规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传”，第二十条规定“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符”。根据《消费者权益保护法》的规定，经营者在向消费者提供商品的信息的时候，应该提供真实的信息，当经营者以广告的方式表明商品的质量的时候。应当保证其提供的商品的实际质量与广告宣传的质量相符合。

通常生活中，本律师们看到的商品广告一般很少出现具体表明商品质量的内容，经营者往往使用一些艺术表现的手法，体现商品的吸引力。但在三星公司对于该电视机的宣传材料中，却出现了非常具体的质量性能介绍。其原文表述为“三星PS42C7S等离子电视的超长使用寿命享誉世界。用户平均每天观看6小时的情况可以使用27年（60000小时），再不用担心产品的使用年限问题，尽情享受高品质的现代生活”。三星公司在其宣传中，对于电视机的使用寿命进行了非常详细的描述，提供了60000小时的详实数据，为了让消费者有更直观的认识，三星公司还进行了更形象的比喻，根据家庭用户的正常使用情况，做出了电视机可以使用27年的质量保证说明。

然而在电视机使用时间超过国家三包期限后，三星公司却表示只能按照国家三包规定提供质量保证服务，对于宣传的质量保证内容不予认可。本律师认为，三星公司的做法明显违反了《消费者权益保护法》的规定，构成了虚假宣传的欺诈行为。

2、关于三星公司是否是属于《消费者权益保护法》中“经营者”的问题。

《消费权益保护法》中，“经营者”是一个相对于“消费者”的概念，其法律地位是向消费者提供商品或者服务的一方，司法实践中通常都是将“经营者”理解为“商品销售方或者服务提供方”（这点在后来法院立案的时候亦得到了印证），认为“经营者”与“消费者”是直接的商品买卖合同或者服务合同法律关系的双方。

本案中，三星公司作为电视机的生产者，其与吴某之间并不存在直接的商品买卖合同关系。三星公司只是将产品供给给金太阳电器，由金太阳电器进行销售，与吴某发生商品买卖合同关系的是金太阳电器，按照通常司法实践中的理解，作为“经营者”应是金太阳电器，而不是三星公司。而如果不能将三星公司认定为“经营者”，此前的取证工作将变得没有意义。

经过对吴某的询问，结合自己在电器卖场购买家电经验的分析，本律师认为，在本案中三星公司就是《消费权益保护法》规定的“经营者”。

目前金太阳电器卖场出售大宗电器的时候，整个流程可以归纳为：消费者在卖场通过对样机的了解进行选择，选定后在卖场付款，随后由金太阳电器指定的送货人员将电器送到消费者制定的地点，至此，金太阳电器的，义务履行完毕；消费者在收到电器后，通过包装上所附的电话，拨打电器生产厂家的售货服务电话，由生产厂家售货服务中心派员上门检验并进行安装，同时登记消费者的相关信息，建立用户档案并提供后续的售后服务。

由此可见，吴某在金太阳电器购买电视机的时候，存在两个不同的法律关系，分别是商品买卖合同法律关系和商品服务合同法律关系，对应的主体分别是吴某与金太阳电器，吴某与三星公司，因此金太阳电器与三星公司均是《消费权益保护法》规定的“经营者”。

2010年7月21日，吴某以金太阳电器湖塘店、金太阳电器、三星公司为被告，向武进区人民法院提起诉讼，要求三被告按照《消费权益保护法》、《江苏省实施办法》的规定，退还货款11900元，并依法赔偿11900元。

武进区人民法院立案庭在审查时，认为根据《消费权益保护法》的规定，“经营者”只是“销售者”，三星公司并非“销售者”，将三星公司列为被告不符合法律规定。为此，本律师将上述分析的内容进行了解释，最终立案工作人员在向领导汇报后，接收了案件材料，进入诉前调解程序。

几天后，吴某接到武进消协湖塘分会的通知，告知案件已经转到武进消协人民调解委员会，消协将组织四方进行调解。后经过本律师与金太阳电器、三星公司两次面对面沟通，在武进工商局相关领导的主持下，吴某同意了被告提出的原价退货调解协议。至此本案终结。