长春市物业专项维修资金管理办法
吉林省长春市人民政府
长春市人民政府令第16号
《长春市物业专项维修资金管理办法》业经2010年10月29日市政府第32次常务会议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。
市长：崔杰
二〇一〇年十月二十九日
长春市物业专项维修资金管理办法
第一章总则
第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条本办法所称维修资金，是指专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。
本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。
第四条维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、物业所有权人决策、政府监督的原则。
第五条市房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。
各区建设主管部门按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。
市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。
第二章维修资金交存
第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：
（一）商品房屋，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）已售公有住房。
前款所列物业中的已售公有住房，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定单独交存维修资金。
第七条商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%。
第八条出售公有住房的，按照以下规定交存首期维修资金：
（一）业主按照购房款的2%交存；
（二）自管公房售房单位按照售房款的35%交存，直管公房售房单位按照售房款的30%交存。
第九条市房地产主管部门应当委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。
开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。
开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户帐。
第十条房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。
第十一条房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在取得建设工程质量监督部门出具的验收合格备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。
房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。
第十二条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋权属登记时，将首期维修资金存入已售公有住房维修资金专户，或者交由售房单位存入已售公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入已售公有住房维修资金专户。
第十三条业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存额。
第三章维修资金使用
第十四条维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第十五条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：
（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；
（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊；
（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。
第十六条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地产开发企业或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。
第十七条维修资金的使用按照以下程序办理:
（一） 申请
申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。
成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请。
申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人,向市房地产主管部门提出申请。
（二）勘查、公示
市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日。
（三）业主表决
维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。
成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。
使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。
相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。
（四）核实划转
市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，在十五个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业账户。
第十八条申请使用商品房屋维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）申请书；
（二）业主委员会成立的备案证明（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决定的委托书）；
（三）与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主分户清册;
（四）维修资金使用方案;
（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。
第十九条申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）申请书；
（二）维修资金使用方案；
（三）公有住房售房单位交存的维修资金分摊清册；
（四）按幢提供房屋建筑面积资料；
（五）相关业主会议决议。
第二十条维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：
（一）维修项目施工合同;
（二）维修项目竣工验收报告；
（三）工程决算清单；
（四）维修工程结算发票。
市房地产主管部门在七个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。
第二十一条维修项目预算费用在10万元以下（含10万元）、维修项目决算金额超出核定预算费用在1万元以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上、维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。
第二十二条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：
（一）申请人向市房地产主管部门提出书面申请；
（二）市房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘察；
（三）经勘察需要维修的，市房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户；
（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十条的规定申请办理维修费用余额划转手续。
第二十三条物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：
（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；
（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；
（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。
第二十四条在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。
因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。
第二十五条在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用已售公有住房维修资金购买国债的，应当经财政部门同意。
第二十六条下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：
（一）维修资金的存储利息；
（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；
（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；
（四）利用维修资金购买国债的增值收益；
（五）其他按规定应当计入维修资金的收益。
第二十七条下列维修费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；
（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；
（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。
第四章维修资金管理
第二十八条维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。
维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。
第二十九条房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。
第三十条房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：
（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。
第三十一条市房地产主管部门应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。
业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。
第三十二条市房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第五章法律责任
第三十三条违反本办法第十条规定，房地产开发企业未代交维修资金的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以上3万元以下罚款。
第三十四条违反本办法第十六条规定，房地产开发企业和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。
第三十五条市房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章附则
第三十六条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。
第三十七条各县（市）维修资金的交存、使用及管理参照本办法执行。
第三十八条本办法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》同时废止。
辽宁省行政机关信访听证暂行办法
辽宁省人民政府办公厅
关于印发《辽宁省行政机关信访听证暂行办法》的通知
辽政办发〔2005〕51号
各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：
经省政府同意，现将《辽宁省行政机关信访听证暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○五年六月三日
辽宁省行政机关信访听证暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了规范行政机关信访听证工作，公平、公开、公正地解决信访事项，维护信访人的合法权益，根据《信访条例》的规定，制定本办法。
第二条 信访听证是指行政机关在办理、复核信访事项过程中，以会议的形式，通过陈述、质证、辩论、评议、合议等方式，查清事实，分清责任，并明确法律、政策依据，研讨解决信访事项办法的过程。
第三条 信访听证由各级行政机关依据本办法组织实施。
第四条 具有下列情形之一的信访事项，可以组织听证：
（一）反映的问题具有一定代表性，受群众关注，涉及多方利益主体，在执行法律、政策上有不同理解；
（二）诉求的信访事项系法律、法规、政策边缘性问题；
（三）国家法律、现行政策未做规定、没有明确的适用法律、法规、政策的；
（四）涉及跨地区、跨行业、跨部门的信访事项，需要多个有权受理的行政机关共同研究，协调处理的；
（五）因受理机关与信访人意见分歧或对法律、法规、政策理解有误，导致信访事项久拖不决的。
第二章 听证人员和听证参加人
第五条 听证人员由听证主持人、听证员和记录员组成。其中，听证主持人1名，负责组织听证。听证员2名，协助听证主持人进行听证。记录员1至2名，负责制作听证笔录。听证主持人由决定组织听证的行政机关指定或委托。
第六条 具有下列情形之一的，听证主持人、听证员和记录员应自行回避，信访当事人也可申请其回避：
（一）是信访事项的当事人或信访事项当事人、信访事项处理当事人的近亲属；
（二）本人或其近亲属与信访事项有利害关系；
（三）是信访事项的原处理当事人；
（四）与信访事项当事人、信访事项处理当事人有其他关系，可能影响听证公正进行的。听证员、记录员的回避，由听证主持人决定；听证主持人的回避，由听证机关负责人决定。
第七条 听证参加人为信访当事人，信访事项处理当事人以及与信访事项的产生、处理有密切关系的听证第三人。同时，应当邀请部分人大代表、政协委员、法律政策专家、律师等社会知名人士参加，并听取其评议和建议。
第八条 听证主持人在听证活动中依法行使下列职权：
(一) 确定举行听证的时间、地点；
(二) 决定听证是否公开举行；
(三) 决定听证参加人；
(四) 主持听证进行；
(五) 决定听证的延期、中止或者终结；
(六) 维持听证秩序，对违反听证纪律的行为予以制止；
(七) 决定有关人员的回避。
第九条 听证主持人在听证活动中承担下列义务：
（一）公开、公正地组织听证活动，保证听证参加人员行使陈述权、申辩权和质证权；
（二）不得徇私枉法，包庇纵容违法行为。
第十条 信访事项当事人在听证活动中享有下列权利：
(一) 申请回避；
(二) 委托1至2人代理参加听证；
(三) 进行陈述、辩论和质证；
(四) 核对、补正听证笔录；
(五) 本办法规定的其他权利。
第十一条 信访事项当事人在听证活动中承担下列义务：
（一）听证参加人应当按时到达指定的地点出席听证会；
（二）如实回答听证人员的询问；
（三）遵守听证纪律。
第三章 听证的告知、申请和受理
第十二条 对可以适用听证程序的信访事项，行政机关在办理、复核信访事项过程中，应当告知信访人。
第十三条 信访事项当事人请求听证的，应当在行政机关告知后7日内提出申请。逾期没有提出的，行政机关不再受理。行政机关认为需要举行听证的，应当事先征得信访事项当事人同意。
第十四条 行政机关收到听证申请后，应当在15日内决定是否受理。认为信访事项当事人的要求不符合听证条件，决定不予受理的，应当制作不予受理听证通知书，告知听证申请人。逾期不通知听证申请人的，视为受理。
第十五条 行政机关受理听证后，应当在举行听证的7日前将举行听证通知书送达听证申请人，并将举行听证的时间、地点通知其他听证参加人。
第四章 听证的举行
第十六条 行政机关应当在听证受理之日起15日内举行听证。除涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的信访事项外，听证应公开举行。
第十七条 信访事项当事人不能按期参加听证的，可以申请延期，是否准许，由听证主持人决定。
第十八条 听证会按下列程序进行：
（一）核对与宣布。听证主持人核对听证参加人；宣布信访事由；宣布听证员、记录员和翻译人员名单；告知信访事项当事人在听证中的权利和义务；询问信访事项当事人是否提出回避申请；对不公开听证的信访事项，宣布不公开听证的理由。
（二）陈述与申辩。信访事项当事人、信访事项处理当事人分别就信访事项提出事实、证据和意见及法律、政策依据。必要时，还应允许听证第三人进行陈述。
（三）辩论与质证。信访事项当事人、信访事项处理当事人、第三人分别就信访事项的事实、证据、程序、适用法律、处理意见等问题进行辩论。 信访事项当事人、信访事项处理当事人和听证第三人提出证据时，应当当场出示、质证。
（四）专家说明。被邀请参加听证会的法律、政策专家，对相关的法律、政策、业务等方面问题进行说明。
（五）最后陈述。辩论结束后，听证主持人应当听取信访事项当事人、信访事项处理当事人、第三人各方最后陈述意见。
（六）核对笔录。听证结束后，应当制作听证笔录。听证笔录应当交信访事项当事人阅读或者向其宣读。听证笔录中的证人陈述部分，应当交证人阅读或者向其宣读。信访事项当事人或者证人认为听证笔录有误的，可以请求补充或者改正。信访事项当事人或者证人审核无误后签名或者捺指印。拒绝签名或者捺指印的，由记录员在听证笔录上记明情况。听证笔录经听证主持人审阅后，由听证主持人、听证员和记录员签名。
（七）听证结束。听证主持人宣布听证结束。
第十九条 听证过程中，遇有下列情形之一，听证主持人可以中止听证：
（一） 因信访事项当事人提出回避申请，致使听证不能继续进行的；
（二）其他需要中止听证的。中止听证的情形消除后，听证主持人应当及时恢复听证。
第二十条 听证过程中，遇有下列情形之一，应当终止听证：
(一) 信访事项当事人撤回听证申请的；
(二) 信访事项当事人及其代理人无正当理由拒不出席或者未经听证主持人许可中途退出听证的；
(三) 信访事项当事人死亡或者作为信访事项当事人的法人或者其他组织被撤销、解散的；
(四) 听证过程中，信访事项当事人或者其代理人扰乱听证秩序，不听劝阻，致使听证不能正常进行的；
(五) 其他需要终止听证的。
第二十一条 听证参加人和旁听人员应当遵守听证会场纪律。对违反听证会场纪律的，听证主持人应当警告制止；对不听制止，干扰听证正常进行的旁听人员，责令其退场。
第二十二条 记录员应当将举行听证的情况记入听证笔录。听证笔录应当载明下列内容：
(一) 信访事由；
(二) 举行听证的时间、地点和方式；
(三) 听证人员的姓名、职务；
(四) 听证参加人的姓名、单位或者住址；
(五) 信访事项当事人、信访事项处理当事人陈述的事实、证据和法律依据以及意见；
(六) 第三人陈述的事实和理由；
(七)信访事项当事人、信访事项处理当事人或者其代理人、第三人质证、辩论的内容；
(八) 证人陈述的事实；
(九) 法律、政策专家作出的说明；
（十）信访事项当事人、信访事项处理当事人和第三人的最后陈述意见；
(十一) 其他事项。
第二十三条 听证结束后，听证主持人应当组织特邀的人大代表、政协委员、法律专家、律师等人员对听证的信访事项进行合议与评议，并形成合议记录。
第二十四条 根据听证及合议情况，听证组织机关应当写出听证报告书，连同听证笔录、合议笔录一并报送行政机关负责人。
第二十五条 听证报告书应当包括下列内容：
(一) 信访事由；
(二) 听证人员和听证参加人的基本情况；
(三) 举行听证的时间、地点和方式；
(四) 听证会的基本情况；
(五) 信访事项的事实；
（六）特邀代表和相关人员的合议、评议意见；
(七)对信访事项的处理意见和建议。
第二十六条 听证报告应当作为行政机关提出办理、复核意见的主要依据。未经过听证的证据不得作为行政机关提出处理意见的依据。
第二十七条 经过听证的复核意见可以依法向社会公示。听证所需时间不计算在《信访条例》中规定的信访事项办理期限内。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
辽宁省人民政府办公厅
2005年6月20日印发
