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从民事诉讼法的修改
看民事检察抗诉新抗点
——兼议民诉法修改后民行检察工作应注意的几个问题

全国人民代表大会常务委员会2007年10月28日通过的《关于修改〈中华人民共和国民事诉讼法〉的决定》，实施在即（2008年4月1日起施行），这将民行检察工作产生重大影响。尽快适应修订后的民事诉讼法，准确把握民事检察抗诉的新抗点，对检察机关进一步加强民事审判监督、促进司法公正具有重要的现实意义。
一、民诉法修改后与民事检察密切相关的若干内容
民事诉讼法作出的十九项修改，除一项涉及删除原法第十九章“企业法人破产还债程序”外，其余十八项均直击民事诉讼法首次出台后，施行16年来饱受诟病的 “申诉难”、“执行难”问题。下面仅就修改后的民事诉讼法，与民事检察关系最为密切的主要针对“申诉难”而对审判监督程序部分作出的修改谈谈认识。
（一）完全保留的有2项（原法中的3项合并为2项）。即一百七十九条第一款第六项：原判决裁定适用法律确有错误的；一百七十九条第二款：对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的或审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。
（二）对原法条文的表述进行改动，但精神未变的有1项。即原法中“原判决裁定认定事实的主要证据不足的”改为“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”（一百七十九条第一款第六项）。新的条文表述是采纳了最高检《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》（下称《民行规则》）的表述“原判决裁定所认定的事实没有证据或者没有足够证据支持的”，略作改动而成。
（三）根据最高人民法院的司法解释和会议文件的规定而上升为法律条文的有7项。因最高法的司法解释以往就是检察机关提出抗诉的法律依据，现在上升为法律使我们的抗诉依据更加有力。
（1）“原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的”（一百七十九条第一款第四项）。这一项是根据最高法《全国审判监督工作座谈会关于当前审判监督工作若干问题的纪要》（下称《审监纪要》中规定“作为定案依据的主要证据未经当庭质证的”演变而来。
（2）“违反法律规定，管辖错误的”（一百七十九条第一款第七项）。这一项是根据《审监纪要》中规定“不属法院受案范围的”演变而来。
（3）“审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的”（一百七十九条第一款第八项）。这一项是由《审监纪要》中规定的“审判组织组成不合法”、“审理本案的审判人员、书记员应当回避而未回避的”两项合并、演变而来。
（4）“无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的”（一百七十九条第一款第九项）这一项是根据《审监纪要》中规定“原审遗漏了必须参加诉讼的当事人的”演变而来。
（5）“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的” （一百七十九条第一款第十项）。这一项是最高法和最高检多个司法解释中都载有的“未经开庭审理而作出判决裁定的”规定演变而来。
（6）“未经传票传唤，缺席判决的”（一百七十九条第一款第十一项）。这一项是最高法《民诉意见》、《审监纪要》和最高检《民行规则》中都有的规定“适用普通程序审理的案件，未经传票传唤，缺席判决的”演变而来，新法条文中把“适用普通程序审理的案件”删除了。
（7）“据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的”（一百七十九条第一款第十一项）。这一项是根据最高法《关于规范人民法院再审立案的若干意见》第八条规定：“原裁判的主要事实依据被依法变更和撤销的”规定演变而来。
（四）根据最高人民检察院的司法解释的规定而上升为法律条文有3项。最高检的司法解释虽然是检察机关法提出抗诉的依据，但在司法实践中法院有时并不将其作为审判依据，而出现了我们依其抗诉，但法院却“不买账”的尴尬局面。现在上升为法律，我们就可以踏踏实实地作为抗诉依据了。
（1）“原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的” （一百七十九条第一款第三项）。这是根据最高检《民行规则》第33条第三项“原判决裁定采信了伪证并作为认定事实的主要证据的”规定演变而来。
（2）“对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的”（一百七十九条第一款第五项），这是根据最高检《民行规则》第33条第四项：“原审当事人及其诉讼代理人由于客观原因不能自行收集的主要证据，人民法院应予调查取证而未进行调查取证，影响原判决、裁定正确认定事实的”规定演变而来。
（3）“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”（一百七十九条第一款第十二项），这是根据最高检《民行规则》第34条：“原判决遗漏诉讼请求或超出原告诉讼请求范围判令被告承担责任的”规定演变而来。
二、民诉法修改后民事检察抗诉的新抗点
（一）检察机关抗诉条件与当事人申请再审法院启动再审程序的条件已完全统一。修正前的民事诉讼法规定了人民法院应当再审的五种情形和人民检察院应当提出抗诉的四种情形。法院决定再审的五种情形中，除第一项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”外，其他四项与抗诉条件完全相同。这次民事诉讼法修正案改变了这种差别化做法，实行检察机关抗诉理由与法院再审理由的完全统一，这就意味着“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”将成为检察机关抗诉新的抗点。
（二）“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利”成为检察院抗诉理由。之前，最高法和最高检多个司法解释都载有的“未经开庭审理而作出判决裁定的”为再审申诉和检察院抗诉理由。未经开庭审理肯定是剥夺当事人的辩论权利的，此次修改使其将外延更大。就是说虽然开庭审理，但不允许当事人辩论的，也应依法再审。从这一点上讲，新修改的民诉法扩大了检察机关的抗诉范围，成为检察机关抗诉的新抗点。
（三）“未经传票传唤，缺席判决的”成为检察机关办理不服二审和再审裁判申诉案件的新抗点。新法条文中把“未经传票传唤，缺席判决”适用普通程序审理的案件的限制删除了，我们认为，这样更加合理。因为普通程序是与简易程序相对应的，只存在于一审程序，这样就限制了检察机关对二审程序和再审程序中出现该情形提出抗诉，因此说，新法规定事实上扩大了检察机关的监督范围，为二审和再审出现该情形提出抗诉提供了法律依据，成为检察机关办理不服二审和再审裁判申诉案件的新抗点。
（四）申诉期限超过两年的，有可能存在法定延长情形。修正后民诉法改变了对当事人申请再审期限一律为二年的“一刀切”式规定，增加了“二年后据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更，以及发现审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，自知道或者应当知道之日起三个月内提出”的规定。因此，在审查申诉人的申诉期限是否超过二年的同时，还要注意审查有无法定延长的情形。如有，则是检察机关抗诉的理由之一。
三、需要引起注意的几个问题
（一）抗诉无须依当事人申诉的问题进一步得到确认。修改前的民事诉讼法规定的抗诉条件是人民检察院“发现”有规定的情形时应当提出抗诉，因此，人民检察院启动抗诉程序是依职权进行的，不以当事人的申诉为前提，这是人民检察院作为国家法律监督机关的地位所决定的。但是，许多理论界和实务界人士却认为当事人的申诉是检察机关启动抗诉程序的必要前提，尤其是最高法的一些司法文件作出了许多限制性规定，如申诉人撤诉或按撤诉处理的，抗诉机关应撤回抗诉，不撤回的就裁定终结诉讼。
修改后的民事诉讼法第一百七十九条将人民法院的再审立案条件进行了技术上的处理，即将原来的一总类分为两种，一种是需要当事人申请的，即第一款规定的十三种情形，一种是不需要当事人申请而是依职权启动的，即第二款规定的两种情形(“对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的情形，或者审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，人民法院应当再审。”)。这说明，即便是严格奉行“不告不理原则”的人民法院，在决定再审立案时也不完全依当事人的申请为前提。修正案对检察机关的抗诉继续使用“发现” 一词，更加确认了人民检察院行使抗诉权启动再审程序不以当事人的申诉为前提。修正后的民诉法对启动再审程序须依当事人的申请还是依职权的划分只针对法院，对检察机关并无限制。因此，在以后的民行抗诉工作中确立这一观念，免受一些不正确认识的干扰，无论是否有当事人申诉，一旦发现就依法抗诉。
（二）当事人向法院申请再审期限有条件的延长，向检察机关提出申诉的期限仍未作限制性规定。民诉法对当事人向法院申请再审的期限作出了裁判生效后二年的规定，但修正前和修改后的民诉法对当事人向检察机关申诉的期限都未作规定。从法理上讲，法无明文禁止就可为，申诉作为公民的权利，只要没有法律期限上的明确限定，公民申诉的期限就不受限制。但最高法的多个法律文件（如最高法的《审监纪要》）却作出了公民超过两年向检察机关申诉，检察机关抗诉的法院不受理的规定，这不仅是对公民权利的剥夺，也是用审判权对检察权的干涉，是不合法的。在修正案中启动再审的条件有一些是采用了最高法《审监纪要》的规定，但对检察机关受理申诉两年期限的规定并未采纳，说明立法机关并不赞同限制当事人向检察机关申诉有时间限制。因此，应由最高法对一些司法解释及法律文件中不符合法律规定的情形进行清理。但从再审程序上，审判权享有案件的最终决定权，位于诉讼程序的后位，在清理前，还得注意遵循最高法的这一规定。
（三）对发回再审后维持的判决再次提出抗诉的，再审法院的同级检察机关如何报送案件将有变化。修正后民诉法将修正前的第一百八十五条第二款“地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律的判决、裁定，发现有前款规定情形之一的，应当提请上级人民检察院按照审判监督程序提出抗诉”中的“应当提请上级人民检察院按照审判监督程序提出抗诉”，修改为“应当提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。”这对于首次提请抗诉的案件的程序没有多大影响，但对于再审维持案件再次提出抗诉的报送案件程序产生影响⑴。
例如，基层院对同级法院的判决提请上一级检察院抗诉后，上一级检察院的同级即中级法院发回再审，原审法院再审维持后基层检察院欲再提请抗诉，按照原民诉法的规定，将案件报送至上一级检察院，上一级检察院再按照审判监督程序提请省级检察院向高级人民法院提出抗诉。修正后的民诉法明确“应提请上级检察院的同级人民法院提出抗诉”，而提请抗诉权为作出生效判决的法院的同级检察院即基层检察院，那么基层检察院就只能越过上一级检察院，直接提请省级检察院抗诉。这将打破现行检察机关层级报送的办案体制。这个问题如何解决，亟待上级检察机关研究指示。
注释：⑴根据最高人民法院法复（1995）7号《最高人民法院关于人民检察院提出抗诉按照审判监督程序再审维持原裁判的民事、经济、行政案件，人民检察院再次提出抗诉应否受理问题的批复》中 “上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的民事、经济、行政案件提出抗诉的，无论是同级人民法院再审还是指令下级人民法院再审，凡作出维持原裁判的判决、裁定后，原提出抗诉的人民检察院再次提出抗诉的，人民法院不予受理；原提出抗诉的人民检察院的上级人民检察院提出抗诉的，人民法院应当受理” 的意见，对再次抗诉的须提级抗。即若原审为基层法院的一审，首次抗诉权是基层检察院的上级检察院，再次抗诉权则是省级检察院。

作者：山东省临邑县检察院
徐廷霜（民行科长）
王 健（研究室）
0534-3011633 13573442936



对商品房预售认购书法律效力的探讨

张东伟


楼市中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首，而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金，如买受人不能在出售人限制的期限内与其签约购房合同，则出售人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番探讨。
第一，笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。
按照民法理论，合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”，而约定订立本约的合同，称为“预约”。在预约中，本合同在预约成立时尚未成立，预约合同的成立和生效，仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力，不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。
认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的期限内有签约购房合同的义务，其“本认购书签约之日起十日内正式签约”，只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务，而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时期内有签约购房合同的义务，只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定。因此，笔者认为，认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。
简单地说，某人签约了认购书，只要其在规定的期限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购买的具体事宜，即可认为买受人已经履行了义务，至于是否洽谈成功并签订合同则是另一新的合同事宜了。
另有观点认为，预约是一种附期限的民事法律行为。所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从表面上看，“本认购书签约之日起十日内正式签约”，这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附期限合同中，合同已经成立，只是因为当事人在合同里约定了在一定时期，在该期限到来后合同才生效。但在认购书签约之时，当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系，故也就无所谓附期限的合同了。
其实，在现实生活中，类似认购书的预约合同是经常化的，如签订广告合同时需要预约广告版面、想投资证券业务的则需要预约开户、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈投资之前的预约面谈等等，其法律性质其实与认购书是一样的，都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数额小，双方权利义务简单明了，没有认购书这么引人瞩目而已。
第二，认购书成立且有效的法律条件。
当前，绝大多数意见认为，认购书只有包括以下条款才能算是有效的：第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就此主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
诚然，合同成立的核心条件是当事人的意思表示一致，但这并不表明认购书必须内容清晰、明确且对将来要签约的购房合同的主要内容要有约定才算成立。
根据我国合同法规定：承诺通知到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。一项要约要有法律效力则其须有确定的和完整的内容，也即具备足以使合同成立的主要条件。但究竟怎样才算是具备了使合同成立的基本条件，法律对此并无强制性要求。《联合国国际货物销售合同公约》第14条中规定：“向一个或一个以上特定人提出订立合同的建议，如果十分确定并且表明发价人在得到接受时承受约束的意旨，即构成发价。一个建议如果写明货物并且明示或暗示地规定数量或规定如何确定数量和价格，即为十分确定。”根据此条之意，很显然，要求货物是明确的，数量和价格只要能够确定即算是满足了要约的条件。而美国统一商法典的规定更是简单：一个货物买卖合同只要有标的和数量就是一个成立生效的合同，价格、履行地点、时间及违约责任都可以事后确定。
买受人根据预售人公开发出的要约邀请前来考察其所出售的标的（即预售的商品房），这时候买受人向其提供事先早就拟好的认购书，这行为显然是预售人向买受人发出了要约，因为其希望买受人能根据其提供的认购书的内容与其签约即承诺。而一旦买受人表示愿意与其签约则表明其发出了承诺即接受了认购书对其的法律约束力。这时候预约即宣告成立且有效，而无论是否书面签约或口头承诺，也无论是否认购书内容是否完整，只要其具备了特定的商品房即可。至于数量多少，笔者以为也可以省略。首先，购买商品房不同于动产货物，每个都可以相同且相等，所以如果没有约定数量，从一个到一千个，其对出卖人产生的利润及费用相差会很悬殊的。但商品房属于不动产，其在预售时通过效果图很明确地向买受人表明其能够提供的所有商品房，同时通过空间坐标表明了某个特定的商品房座落在哪个层次、哪个位置、哪个朝向，即每个商品房都存在于某个特定的空间，我们也可以理解为不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售价巨大，现实中很少有买受人会同时购买2个商品房以上的数量。退一步说，此时，由于商品房的质量、价格、面积、交付期限等最主要的条款都没有涉及或者说大概涉及，因此细谈商品房购买数量也是毫无意义的。
第三点是如何界定认购书的违约责任。
对于购房过程中不履行认购书义务的违约责任，一种观点是：在双方不能订立购房合同时，一方可以将认购书的内容视为买卖合同的内容，可以请求对方履行，或诉请裁判机关裁决并以裁决书作为买卖的依据。如果违约方不能履行，则违约方要赔偿守约方的损失，损失包括守约方的期待利益损失。
笔者认为，认购书只是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约，其法律效力仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。购房者只要在一定期限内根据认购书约定的条款和日期有来和预售人签约购房合同的意图且真实地履行了其意图，则其行为实际上是履行了认购书予其约定的义务。至于购房合同双方有分歧无法达成协议，则属于另一法律行为，和认购书无必然的关系。认购书约定的定金，如果属于购房者无意前来和预售人根据认购书约定的主要条款洽谈购房合同签约，则预售人有权不予以返还。除此之外，预售人没有扣押定金的法律依据。此时的定金性质应属于解约定金，本质上也就是违约方向守约方赔偿的信赖利益损失。这种定金最大的特点就在于通过定金的放弃和加倍返还而给予了当事人解除合同的权利和机会。
我们显然不能认为因认购书中对将来签约的本合同主要条款包括价款、付款方式、房屋面积、结构等都有明确约定而视为将来签订购房合同是对其的细化、补充或变更。如果真是具有这种功能，则认购书就成了合同的一个重要组成部分，将来要签约的本合同其实只是对认购书的条款更详细的修改和协商而已。如真是这样，则岂不是将签约购房合同时间提前了么？预售人在提供购房合同同时标明购房合同签订后认购书即失效的条款又如何解释？
比如说，某买受人与预售人约定了在10日后要向预售人购买5个商品房，价格每平方米3000元。10日买受人如期前往与预售人洽谈，双方对数量和价格都没异议，但对违约责任却无法达成协议。此种情况下，预售人如因此以买受人违约而没收定金，则显然是缺乏法律支持的。
签约购房合同本身是一个独立的法律行为，当事人在合同的条款上当然可以反复磋商。如果由于合同的条款意见不一致，可视作无法达成一致而无法签约，约定的定金就应该退回，这并不影响购房书的法律效力。因为当事人已经履行了认购书约定的签约义务，只是因为双方就有关条款存在争议而无法达成一致协议，根据当事人意思表示一致是合同成立的核心条件，当事人当然有权放弃签约的权利。
基于上述认识，笔者以为在认购书中规定“因认购人过错不订立买卖合同时，定金由预售人没收”，以及“因预售人过错不订立买卖合同时双倍返还定金”的定金条款并非一定有效。因为此类约定含糊不清,且太过于概括性,实质上是抹杀了违约的种类、程度，根本无法起到督促当事人签约合同义务的特定目的，反而会给不法者有乘机预设定金陷阱之机会。之所以说并非一定有效，是因为这样笼统的约定，有可能把认购人无正当理由不与预售人签约购房合同的行为也包括其过错在内。如果确实存在这样的过错行为，则守约方当然有没收定金的权利，这点前面已经分析过了。
第四点，内部认购书的法律效力分析。
预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购书，这种做法被称为内部认购。在这种情况下订立的认购书是不具有法律效力的，是无效的合同。
根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。
认购无效时，预售人应当向认购人返还定金，同时预售人还应承担缔约过失责任。此时购房人是否应承担责任要再分析。如果预售人事先隐瞒未取得商品房预售许可证这事实却依然以“优惠政策”诱惑购房者签约认购书，则显然有欺诈之嫌疑。此时认购人并无过错，其所受到的损失(如利息损失、购买机会损失等)，预售人应负全部责任。
如果认购人事先知道或者预售人已明确告之，则认购人也有过错，应负一定的责任。但笔者以为由双方各自对半承担或分担责任，有失公平合理原则。因为，认购书是由预售人一手制定且强制实施的，且其在出售其房屋之前有义务把法律法规规定的法定程序都履行完毕以保证其出售的房屋没有法律上的权利暇疵。这也是合同法规定出卖人应承担的义务，且他也应知道签约违背法律强制性的合同是没有法律效力的。在这种情况下，他依然与购房人签约一个无效的认购书，这首先就违背了诚实信用原则。因此，认购人只能承担次要责任，而主要责任应由预售人承担。此外，根据《商品房销售管理办法》第三十八条及四十二条规定，预售人还要承担行政责任。
第五点，签约认购书并非是法定程序，而是基于双方平等自愿之上的诺成合同。
预售人要求签订认购书这一程序，没有任何法律依据。有人以为《城市商品房预售管理办法》第二条和第十条之规定即是，但实际上以上规定是对商品房预售合同签约之规定，且只针对期房而言。相反，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定："商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。"该条文并没有规定签订认购书是商品房买卖的必要程序。《合同法》和其它的行政法规对此也没有强制性规定。
因此，从法律上看，并没有必需要签约认购书之手续。购房者完全可以不签订认购书，只要认准了商品房，可以直接与预售人签订正式合同。不签订购书的不足之处是当当楼市处于卖方市场时候，当购房者确实看中某套房屋时有可能因没交定金而被预售人出售给他人。但在目前楼市逐渐趋向供过于求过程中，房源的充足会使该不足逐渐减少直至消失。
笔者以为认购书的消失是一种必然的趋势。目前主管部门虽未颁布相关法律，但相信取消认购书，可望能大大降低楼市买卖的纠纷，尤其定金纠纷。取消《房产认购书》，对诚信预售人来说，影响不大，因为诚信预售人已经将合同予以明示，尤其是补充合同，权利义务是清晰的；反而会使买受人可能因为直接签了合同不能完全履约而违约的可能性更大。

张东伟律师
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