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房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


　　一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
　　（一）是否构成违约
　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
　　如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
　　（二）是否构成欺诈
　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
　　（三）是否构成“意思表示错误”
　　房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
　　需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
　　二、对商品房净高不符的处理
　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
　　（一）按净高缩水比例赔偿
　　按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
　　（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
　　按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
　　其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
　　（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
　　若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
　　（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
　　参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
　　《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
　　赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
　　（六）通过司法鉴定确定损失的方法
　　委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
　　（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
　　在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
　　希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com
浅析罚金刑在司法实践中的适用

白静浦


　　罚金刑的修订，进一步扩大了罚金刑的适用范围与种类，从而有利于更好地惩治经济犯罪和贪利性质的犯罪。此外，罚金刑的种类得到进一步明确，罚金刑的运用由原来的选择性法定刑或独立适用，而改为与其他主刑并处适用，强化了罚金刑的执行措施及缴纳方式，这无疑为罚金刑的正确适用和顺利执行提供了明确的法律依据。但是，笔者认为，还要在以下方面完善罚金刑的规定。
　　一、罚金的缴纳方式。根据修订的刑法第五十三条规定：（一）自动缴纳。这是指在人民法院指定的期限内，犯罪分子能够按时、自觉、主动地缴纳全部罚金。自动缴纳是实现罚金的最主要方式。笔者认为，犯罪分子的亲属自愿代替犯罪分子缴纳罚金的，人民法院也应当允许。如果被判处主刑，这种悔罪表现可作为减刑的情节适当考虑。（二）强制缴纳。这是指人民法院规定的缴纳期限届满，有缴纳能力的犯罪分子不缴纳或不足额缴纳罚金，人民法院采取相应的强制措施，强制犯罪分子缴纳。强制缴纳措施有查封、变卖财产、冻结存款、扣留收入等。笔者认为，对有缴纳能力、期满未缴纳罚金的犯罪分子人民法院在采取强制措施、变卖其财产或执行其钱款时，也应当扣除其拖延履行这部分罚金的利息，利息可以按同期银行存款利率计算。只有如此，才能给拖延罚金缴纳的犯罪分子以应有的惩处。另外，拖延缴纳会给司法机关罚金刑的执行增加不必要的难度。因此，对有缴纳能力而不缴纳罚金的犯罪分子在惩罚力度上应当和一时缴纳确实有困难的犯罪分子有所区别，否则，就会影响犯罪分子缴纳罚金的自觉性和主动性，不利于罚金刑的执行。（三）随时缴纳。对于不能一次性足额缴纳罚金的犯罪分子人民法院在任何时候发现其有可以执行的财产，应当随时缴纳。这一方式有助于保证罚金刑的实现。缴纳罚金，不受刑罚时效的限制，在任何时候都可能对被判处罚金的犯罪分子执行罚金刑，从而更好地发挥罚金刑应有惩罚作用。（四）减免缴纳。在判决生效后，由于无法抗拒的原因（天灾人祸等等），按原判决数额缴纳确有困难可以酌情减少或者免除缴纳。笔者认为，减免缴纳罚金必须具备几个条件。1、确有无法抗拒或者基于人道主义事由；2、缴纳原判决罚金确有困难；3、须经犯罪分子本人、其法定代理人或者其他利害关系人提出书面申请；4、经人民法院查证上述情况属实。只有同时具备这几个条件，才能考虑减少或者免除罚金。
二、罚金刑的完善。（一）废除无限额罚金刑。修订的刑法对许多贪利性犯罪规定罚金的比例或上、下限额等，符合罪刑法定原则，但仍有些犯罪保留了无限额。如果罚金刑不规定相应限额，则往往造成人民法院对罚金判决没有一个统一的量刑标准和参数，极易造成司法实践的混乱，不利于法制统一。（二）应对依法受贿犯罪规定相应的罚金刑。在贪污贿赂犯罪中，除了单位受贿罪、行贿罪规定了并处罚金外，许多自然人犯罪条款只规定了没收财产，且没收财产也只能在犯罪情节特别恶劣的情况下才可并处，出现了量刑幅度不衔接的情况。（三）罚金数额的确定应与犯罪分子的实际承受能力相吻合。修订的刑法第五十二条规定，判处罚金，应当根据犯罪情节决定罚金数额。犯罪情节轻重，决定了罚金数额的大小。缴纳罚金还应考虑到犯罪分子的经济善及承受能力。如果罚金过多，超出其负担能力，就会使犯罪分子产生抗拒心理，影响刑罚的适用效果；如果数额过少，就会使犯罪分子感受不到经济惩罚的痛苦，起不到处罚作用。因此在司法实践中应运用好自由裁量权，其罚金数额应当定位于刑罚执行效果与其实际承受能力的平衡处。（四）明确罚金刑的执行措施、方法，以保障罚金的实现。修订的刑法虽然规定了缴纳罚金的种种方式，但法治成本理论告诉我们，缴纳罚金本身这一司法的动作过程就是耗费大量的人力、物力和财力。虽然修订的刑法规定了随时缴纳罚金的内容，但对于流窜作案、家在外地的犯罪分子而言，不管随时缴纳还是强制缴纳都是相当困难的，一是涉及到异地执行，需要当地司法机关配合；二是犯罪分子的财产不易掌握。有的虽有财产但采取转移方式，有的根本无财产可追缴，而又不符合减免缴纳罚金的条件。在这种情况下，应当具体规定措施和方法同时，完善人民法院内部的业务职能分工，建立相应的执行保障体系、机制和措施，以有效地保障罚金刑的执行和实现。