关于印发《物业承接查验办法》的通知
住房和城乡建设部
关于印发《物业承接查验办法》的通知
建房[2010]165号
各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：
为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《物业承接查验办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一〇年十月十四日
物业承接查验办法
第一条 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
第三条 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
第四条 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。
第五条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。
第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
第七条 建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。
第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列文件：
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）前期物业服务合同；
（四）物业规划设计方案；
（五）建设单位移交的图纸资料；
（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第十三条 物业承接查验按照下列程序进行：
（一）确定物业承接查验方案；
（二）移交有关图纸资料；
（三）查验共用部位、共用设施设备；
（四）解决查验发现的问题；
（五）确认现场查验结果；
（六）签订物业承接查验协议；
（七）办理物业交接手续。
第十四条 现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第十八条 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
第十九条 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
第二十条 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。
第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
第二十五条 物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
第二十六条 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。
第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。
第三十四条 自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
第三十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。
第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。
第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
第四十一条 物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
第四十四条 物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。
第四十五条 前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2011年1月1日起施行。
浅谈仲裁规则在仲裁中的适用
王善炯
根据工作实践，笔者了解到目前各界，包括仲裁业界对仲裁规则的地位的认识仍比较模糊。本文试图在此方面有个澄清。
一、我国仲裁制度的特点
根据仲裁法第四条“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理”的规定可以看出，我国仲裁机构仲裁程序的启动的前提是当事人双方出于自愿的合意表示，并且此合意表示必须依附于书面形式，此即人们通常所说的协议仲裁制度。另外，仲裁法第七条规定“仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷”，即我国采用的是依法仲裁制度，但同时又补充适用公平合理原则。此处“公平合理”不应理解为是与“符合法律规定”相并列的仲裁原则，它只是一种补充适用原则，其补充性体现在：仲裁庭裁决时，首先应考虑适用当事人共同选择的准据法及有关法律的强制性规定，并适当考虑社会的公序良俗等因素；在当事人未做准据法的选择，且依最密切联系原则仍无法确定可适用的准据法的情况下，方可考虑仅依据有关法理及公平合理原则作出裁决。
因此，我国仲裁程序的启动完全依靠当事人的授权，但仲裁程序一旦启动，仲裁所依据的仲裁原则并不是仅基于双方授权，而是另外隐含着“有法可依”、“有法必依”的一般指导原则。但这并不决定仲裁庭与法院合议庭处理民事纠纷适用相同的法律规范、甚至相同的裁判原则。仲裁制度作为民选的解决民商事纠纷的一种独立的法律制度，它的灵活性、民间性远较司法制度突出，它有着自身的鲜明特色：
1、当事人意思高度自治集中体现了仲裁的高度灵活性。这种高度灵活性不仅体现在仲裁程序的灵活上，也包括了当事人对实体权利处分上的自由。首先体现在仲裁规则对仲裁庭及当事人的全面适用上，如仲裁程序的启动、仲裁庭的组成、开庭及裁决都较司法诉讼制度更能体现当事人意思自治原则。仲裁的这种高度灵活性是由其适用范围和适用对象的性质决定的，即仲裁限定解决的“平等主体的自然人、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷”的当事人可处分性直接决定了它的高度灵活性。
2、更贴近社会生活、更应考虑和服从公序良俗的指导思想体现了仲裁的鲜明的民间性。虽然仲裁裁决书（包括调解书）已由有关法律（如仲裁法、民事诉讼法等）明确赋予了强制执行力，并且仲裁法第九条“仲裁实行一裁终局的制度”的规定更明确赋予了仲裁裁决“一裁终局”的法律效力，但这些法律效力归根结底是靠整个社会对公序良俗的认可以及当事人对此社会认可现实的接受意思和对私权的可处分性来维护的，其实正是因此才导致了仲裁的“一裁终局”性。仲裁一旦离开了贴近百姓的特点，混同于法院的司法制度和程序，仲裁裁决的可执行性、社会认知度将大打折扣，甚至可执行力将受到社会的排斥，最终将无法保障。
二、仲裁规则的地位
一句话，仲裁规则就是仲裁的程序规范，它的地位应仅次于仲裁法强制性规范和仲裁所涉及的民事实体法规范。第一个证据在于，仲裁法第五十八条、民事诉讼法第二百一十七条分别规定了如果存在“仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序”，当事人可以申请人民法院依法裁定撤销或不予执行仲裁裁决。而所谓法定程序，当然就是仲裁法等法律规范和各仲裁机构根据仲裁法制定的仲裁规则分别规定的程序。第二，从仲裁法出现的12处之多的“仲裁规则”字样，我们不难看出仲裁法对仲裁规则的高度依赖性：它对仲裁规则的授权的范围之广、力度之大，它给仲裁规则余留的适用空间的宽泛，尤其是它将仲裁活动实践中的一些具体事项全都交给了仲裁规则来规范，这些都奠定了仲裁规则的地位。
三、仲裁规则的适用
首先，仲裁规则当然地适用于其制定机构的仲裁程序，除非该规则自身有特别规定。正是由于目前还没有全行业统一的仲裁规则，其他相关法律规范和司法解释又严重不足，各仲裁机构对仲裁规则的适用应更具自主性和灵活性，这也是由仲裁的灵活性和民间性的特点决定的。
所以，只要仲裁规则的修改和适用不违背有关法律的强制性规定和对仲裁的特殊规定，不违反社会的公序良俗，不违背仲裁当事人的意愿，仲裁规则对仲裁活动中遇到的各种问题均可有的放矢地加以规定、解决。在仲裁规则的效力得到充分认可的基础上，一切的工作应该是放在对仲裁规则逐步、及时地完善上。因此:
第一，相关司法解释在仲裁中的适用，应通过对已经作了相应修订的仲裁规则的适用来实现的。即，相关司法解释对仲裁的适用应通过仲裁规则来实现，其适用应该是一种间接性的适用。具体做法是通过相应地修改、完善仲裁规则来实现司法解释的适用，当然，或许有的司法解释根本就不必在仲裁中适用。
第二，民事程序法有关规范也应通过仲裁规则作为中介来实现。由我国仲裁制度的上述特点可以看出，民事实体法中与仲裁有关的法律规定在仲裁中的适用是没有疑义的，但民事程序法在仲裁中的适用就值得商榷了。不能否认，即使是《民事诉讼法》，也并不全部适用于仲裁活动。
我认为，仲裁当事人之所以认可仲裁而非选择诉讼方式来解决其相应民事纠纷，不仅仅是单纯出于保密的意识，也不应仅仅是为了绕开高昂冗长的司法程序，或许当事人更不愿意直接适用繁琐、零碎的法律法规、司法解释，也可能是因为仲裁的灵活性和民间性使得当事人对仲裁规则和仲裁制度予以认可。否则，他们没有理由不选择作为国家强有力统治工具的司法程序来解决相应的民事纠纷。基于这一点，本人认为（顾一心仲裁员似乎也持这种观点），我们在仲裁的整个过程中，无论从言语还是文书内容上都应尽量体现仲裁规则的无处不在，而尽量少出现一些民事程序法（包括相关司法解释）具体规定的直接引用。在仲裁裁决书（包括调解书）的制作上，也可同样操作，因为针对我国仲裁的现状，针对实际中的各种层出不穷的问题，尽量适用仲裁规则可以说是相对比较有效、比较有依据也比较容易的一个办法。
四、思考：仲裁中的权限
目前的仲裁机构各自制定的仲裁规则在各自的受案范围内具有宽泛的权限。它全面约束仲裁活动的全过程，从仲裁程序的启动直到仲裁裁决书（包括调解书）的作出。而相对来说，仲裁庭的权限则是由仲裁规则来赋予和约束的，其实包括仲裁机构和仲裁机构中的工作人员（如书记员）在仲裁中的权限也都可以在仲裁规则中加以明确和体现。但仲裁规则的适用前提必须是征得仲裁当事人的一致同意。
那么，仲裁机构（包括其常设工作机构）和仲裁庭的职责和权限，以及仲裁庭和书记员的权限应如何划分？
如何分配仲裁机构和仲裁庭的职责和权限。本人认为，总的一个原则仍是以仲裁庭的组成为分界点，仲裁庭组成后的仲裁中的一切实体及程序问题都应由仲裁庭把握，除去日常程序中通用的具有恒定内容的文书的落款可以为仲裁机构外，包括仲裁裁决书（调解书）的落款也应为仲裁庭组成人员（当然最后仍应签上仲裁机构的印章）。可以说，仲裁庭组成后，仲裁规则的适用（权限）都应归属于仲裁庭。
对于仲裁庭和书记员的权限划分，一贯的主张是书记员的权限乃是由仲裁庭在仲裁规则规定的范围内明确授予的。但非仲裁庭组成人员（包括书记员及其他仲裁员）不得直接涉及实体问题的处理。
